Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer fällt an, wenn ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung den Eigentümer wechselt. Sie ist meist der größte Posten der Kaufnebenkosten. Den Steuersatz legt seit 2006 jedes Bundesland selbst fest; nur Bayern ist beim ursprünglichen Satz von 3,5 % geblieben.
Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland
| Bundesland | Satz | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % | 20.000 € |
| Bremen, Hamburg, Sachsen | 5,5 % | 22.000 € |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
Zwischen dem günstigsten und den teuersten Ländern liegen bei einem Kaufpreis von 400.000 € also 12.000 €. Die letzten Änderungen: Hamburg und Sachsen haben 2023 auf 5,5 % erhöht, Thüringen hat 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt, Bremen hat zum 1. Juli 2025 auf 5,5 % erhöht.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, in der Regel der Kaufpreis laut notariellem Vertrag. Nicht dazu gehören mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche, eine Markise oder Möbel, wenn sie im Kaufvertrag mit einem eigenen, realistischen Preis ausgewiesen sind. Die Steuer wird auf volle Euro abgerundet (§ 11 GrEStG).
Beispiel
Für eine Wohnung zu 400.000 € in Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 %, also 26.000 €. Weist der Kaufvertrag eine Einbauküche für 8.000 € gesondert aus, sinkt die Bemessungsgrundlage auf 392.000 € und die Steuer auf 25.480 €: 520 € gespart.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Der Notar meldet den Kauf dem Finanzamt. Dieses schickt dem Käufer einen Bescheid, zahlbar meist innerhalb eines Monats. Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen wird. Banken finanzieren die Steuer in der Regel nicht mit: Sie sollte aus Eigenkapital bezahlt werden.
Förderung für Erstkäufer
Einen bundesweiten Freibetrag gibt es nicht. Hessen erstattet Erstkäufern mit dem Hessengeld einen Teil der Steuer: 10.000 € je Käufer und 5.000 € je Kind, höchstens die gezahlte Grunderwerbsteuer, verteilt auf zehn Jahre.