Kaufnebenkosten 2026: Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar und Makler
Aktualisiert am 21. Oktober 2026
Wer eine Immobilie kauft, muss neben dem Kaufpreis mit 7 bis 15 % Nebenkosten rechnen. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer – und sie hängt vom Bundesland ab.
Die Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an. Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest. 2026 reicht er von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Bremen hat seinen Satz zum 1. Juli 2025 auf 5,5 % erhöht.
Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis des Grundstücks und des Gebäudes. Mitverkaufte bewegliche Sachen, etwa eine Einbauküche, gehören nicht dazu, wenn sie im Vertrag mit einem realistischen Wert ausgewiesen werden.
Notar und Grundbuch
Ohne Notar gibt es keinen Immobilienkauf. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und hängen vom Kaufpreis ab. Zusammen mit den Gebühren des Grundbuchamts für die Eintragung des Eigentümers und der Grundschuld kommen Sie in der Regel auf 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
Die Maklerprovision
Seit Dezember 2020 darf der Käufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens die Hälfte der Provision tragen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Üblich sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für jede Seite. Kaufen Sie direkt vom Eigentümer, entfällt dieser Posten.
Rechenbeispiel
| Wohnung zu 400.000 € in NRW | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 26.000 € |
| Notar (ca. 1,5 %) | 6.000 € |
| Grundbuch (ca. 0,5 %) | 2.000 € |
| Makler (3,57 %) | 14.280 € |
| Summe | 48.280 € |
Dieselbe Wohnung in Bayern kostet 10.000 € weniger Grunderwerbsteuer.
Tipps
- Planen Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital ein: Banken finanzieren sie selten mit, und ein höherer Beleihungsauslauf verteuert den Zins.
- Lassen Sie Inventar wie Küche oder Markise im Kaufvertrag gesondert aufführen.
- Vergleichen Sie Objekte ohne Maklerprovision.