Hypothèque en Suisse 2026 : fonds propres, capacité financière et amortissement
Mis à jour le 23 octobre 2026
Pour acheter un logement en Suisse, il faut franchir deux obstacles : réunir assez de fonds propres et respecter la capacité financière (tenue des charges). Voici les règles des banques, avec un exemple chiffré.
Fonds propres : au moins 20 %
Les banques financent en général au maximum 80 % de la valeur d’avance d’un logement occupé par son propriétaire. Il faut donc apporter au moins 20 % de fonds propres. La moitié au moins, soit 10 % du prix, doit provenir de fonds propres « durs » : épargne, titres, donations ou avancements d’hoirie, avoirs du pilier 3a. L’autre moitié peut provenir de la caisse de pension.
S’y ajoutent les frais d’achat : droits de mutation (de 0 à plus de 3 % selon le canton), frais de notaire et de registre foncier, frais de constitution de la cédule hypothécaire. Ils ne sont pas financés. Calculez-les avec notre simulateur de frais d’achat immobilier.
Utiliser sa caisse de pension
Pour un logement occupé par vous-même, vous pouvez utiliser votre avoir de prévoyance professionnelle (encouragement à la propriété du logement, EPL) :
- Retrait anticipé : l’argent est versé et augmente vos fonds propres. Il est imposé séparément à taux réduit, et vos futures prestations de retraite diminuent. Dès 50 ans, le montant est limité.
- Mise en gage : l’avoir reste dans la caisse mais sert de garantie à la banque. Pas d’impôt, pas de baisse des prestations, mais une hypothèque plus élevée.
L’avoir du pilier 3a peut aussi être retiré pour l’achat. En 2026, les salariés affiliés à une caisse de pension peuvent verser jusqu’à 7.258 CHF par an dans le pilier 3a et les déduire de leur revenu imposable.
Le calcul de la capacité financière
Les banques vérifient que vous pourriez supporter l’hypothèque même avec des taux plus élevés. Elles ne calculent pas avec le taux actuel mais avec un taux théorique d’environ 5 %. Les charges annuelles comprennent :
- les intérêts théoriques : 5 % de l’hypothèque ;
- les frais accessoires et d’entretien : environ 1 % de la valeur du bien ;
- l’amortissement de l’hypothèque de 2e rang.
Ces charges ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut.
Hypothèque de 1er et de 2e rang
L’hypothèque est divisée en deux tranches. Le 1er rang va jusqu’à environ 65 à 67 % de la valeur d’avance et ne doit pas être remboursé. Le 2e rang couvre le reste jusqu’à 80 % et doit être amorti en 15 ans, au plus tard à la retraite.
L’amortissement peut être direct (la dette baisse chaque année) ou indirect via un pilier 3a mis en gage : vous versez dans le 3a, l’hypothèque reste au même niveau, et l’avoir 3a la rembourse plus tard en une fois. L’amortissement indirect procure un double avantage fiscal tant que les intérêts hypothécaires sont déductibles.
Exemple chiffré
| Appartement à 1.000.000 CHF | Montant |
|---|---|
| Fonds propres (20 %) | 200.000 CHF |
| Hypothèque, dont 650.000 CHF en 1er rang et 150.000 CHF en 2e rang | 800.000 CHF |
| Intérêts théoriques à 5 % | 40.000 CHF par an |
| Frais accessoires 1 % | 10.000 CHF par an |
| Amortissement du 2e rang sur 15 ans | 10.000 CHF par an |
| Charges théoriques | 60.000 CHF par an |
| Revenu brut nécessaire (×3) | 180.000 CHF |
Le coût réel est bien plus bas : avec un taux hypothécaire supposé de 1,5 %, vous payez 12.000 CHF d’intérêts, 10.000 CHF d’amortissement et environ 10.000 CHF de frais accessoires, soit environ 2.700 CHF par mois.
Quel modèle d’hypothèque ?
- Hypothèque à taux fixe : taux garanti de 2 à 15 ans. Sécurité, mais une résiliation anticipée coûte une indemnité.
- Hypothèque SARON : le taux suit le taux de référence SARON plus une marge et s’adapte en continu. Souvent moins chère, mais avec un risque de taux.
- Combinaison : beaucoup d’acheteurs répartissent l’hypothèque en plusieurs tranches de durées différentes pour étaler le risque.
Valeur locative : la réforme arrive
Aujourd’hui, les propriétaires sont imposés sur une valeur locative fictive et peuvent en contrepartie déduire les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien. Le 28 septembre 2025, le peuple a accepté le changement de système à 57,7 % : la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire sera supprimée, et les déductions des intérêts et des frais d’entretien disparaîtront en grande partie. Une déduction limitée dans le temps est prévue pour les primo-acquérants. La réforme devrait entrer en vigueur en 2029.
D’ici là, le système actuel s’applique. Après la réforme, l’amortissement indirect perdra une partie de son intérêt, et un amortissement direct plus rapide deviendra plus attractif.
Avant de signer
- Demandez des offres à des banques, des assurances et des caisses de pension : les écarts sont importants.
- Vérifiez la capacité financière aussi dans le cas où un revenu disparaîtrait.
- Prévoyez des réserves pour les rénovations, surtout pour un bien ancien.
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