Les règles des banques
Les banques suisses ne calculent pas avec le taux hypothécaire actuel, mais avec un taux théorique de 5 %, pour que le financement reste supportable si les taux montent. Les charges annuelles comprennent :
- 5 % d’intérêts sur toute l’hypothèque ;
- 1 % du prix pour les frais d’entretien et accessoires ;
- l’amortissement de la 2e hypothèque : la part au-delà des deux tiers de la valeur doit être remboursée en 15 ans, au plus tard à la retraite.
Ces charges ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Les banques exigent en outre au moins 20 % de fonds propres, dont au moins 10 % hors 2e pilier.
Exemple
| Appartement à 1 000 000 francs | par an |
|---|---|
| Fonds propres 200 000 francs, hypothèque 800 000 francs | |
| Intérêts théoriques à 5 % | 40 000 francs |
| Frais 1 % | 10 000 francs |
| Amortissement de 133 333 francs sur 15 ans | 8889 francs |
| Total | 58 889 francs |
Il faut donc un revenu brut d’environ 176 700 francs. Avec un revenu de 120 000 francs et les mêmes fonds propres, le prix maximal est d’environ 770 000 francs.
Ce qui améliore la capacité financière
- Plus de fonds propres : chaque franc de plus réduit les intérêts théoriques de 5 centimes par an.
- Un deuxième revenu : beaucoup de banques prennent en compte le revenu des deux partenaires s’ils sont tous deux emprunteurs.
- Plus de 50 ans ? L’amortissement doit être terminé à la retraite. Plus la durée restante est courte, plus l’amortissement annuel est élevé ; beaucoup de banques vérifient aussi la capacité financière avec le revenu de retraite.
Questions fréquentes
Avec 20 % de fonds propres, environ 177 000 francs bruts par an : les charges théoriques d’environ 58 900 francs ne doivent pas dépasser un tiers du revenu.
Parce que les hypothèques durent longtemps et que les taux peuvent remonter. Le taux théorique d’environ 5 % correspond à la moyenne à long terme et doit éviter des ventes forcées en cas de hausse des taux.
Oui, mais au plus pour la moitié des 20 % : au moins 10 % du prix doivent provenir de l’épargne, du 3a, de donations ou d’avancements d’hoirie.