Tragbarkeitsrechner

Bevor eine Bank eine Hypothek gewährt, prüft sie die Tragbarkeit. Der Rechner wendet ihre Regeln an und zeigt, welchen Kaufpreis Sie mit Ihrem Einkommen und Ihren Eigenmitteln finanzieren können.

Gesetzliche Werte 2026, aus amtlichen Quellen · Aktualisiert am 23. Oktober 2026

Ihre Angaben

CHF
CHF
Ersparnisse, 3a-Guthaben, Schenkungen und Vorbezüge aus der Pensionskasse.
CHF
Vorbezug aus der 2. Säule. Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen aus anderen Mitteln stammen.
CHF
Regelmässiges Bruttoeinkommen aller Kreditnehmer, inklusive 13. Monatslohn.
Jahre
Die 2. Hypothek muss bis zur Pensionierung amortisiert sein, höchstens in 15 Jahren.
%
Die meisten Banken rechnen mit 5 %, unabhängig vom aktuellen Zinsniveau.

Beispielrechnung

Tragbarkeit (Anteil am Einkommen)
32.7%
Maximaler Kaufpreis mit Ihren Mitteln
CHF 1’000’000
Hypothek CHF 800’000
Belehnung 80%
1. Hypothek (bis zwei Drittel) CHF 666’667
2. Hypothek CHF 133’333
Kalkulatorische Zinsen CHF 40’000
Neben- und Unterhaltskosten (1 %) CHF 10’000
Amortisation der 2. Hypothek (15 Jahre) CHF 8’888.89
Kalkulatorische Wohnkosten pro Jahr CHF 58’889
Kalkulatorische Wohnkosten pro Monat CHF 4’907.41
Nötiges Bruttoeinkommen CHF 176’667
Harte Eigenmittel (ohne Pensionskasse) 15%

Die Tragbarkeit ist gegeben: Die kalkulatorischen Wohnkosten liegen bei höchstens einem Drittel des Bruttoeinkommens.

Berechnung nach den üblichen Regeln der Banken: kalkulatorischer Zins, 1 % Nebenkosten und Amortisation der 2. Hypothek. Der tatsächliche Zins ist meist tiefer; einzelne Banken weichen ab.

Viele Banken prüfen die Tragbarkeit auch mit dem Einkommen nach der Pensionierung (AHV und Pensionskasse).

Maximaler Kaufpreis nach Einkommen (gleiche Eigenmittel)
BruttoeinkommenMaximaler Kaufpreis
CHF 100’000CHF 689’189
CHF 125’000CHF 790’541
CHF 150’000CHF 891’892
CHF 175’000CHF 993’243
CHF 200’000CHF 1’000’000
CHF 250’000CHF 1’000’000
Quellen: FINMA – Mindeststandards für Hypothekarfinanzierungen
Die Ergebnisse dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Trotz sorgfältiger Prüfung können sie Fehler enthalten oder den aktuellsten Stand der Gesetzgebung nicht wiedergeben. simularo übernimmt keine Haftung für Entscheidungen, die auf dieser Grundlage getroffen werden. Nutzungsbedingungen

Die Regeln der Banken

Schweizer Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Hypothekarzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zins von 5 %. So soll die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen tragbar bleiben. Die jährlichen Wohnkosten setzen sich zusammen aus:

  • 5 % Zins auf der ganzen Hypothek,
  • 1 % des Kaufpreises für Neben- und Unterhaltskosten,
  • der Amortisation der 2. Hypothek: Der Teil über zwei Dritteln des Werts muss innerhalb von 15 Jahren zurückbezahlt werden, spätestens bis zur Pensionierung.

Diese Kosten dürfen höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Dazu verlangen die Banken mindestens 20 % Eigenmittel, davon mindestens 10 % ohne Pensionskassengeld.

Beispiel

Eigentumswohnung für 1 000 000 Frankenpro Jahr
Eigenmittel 200 000 Franken, Hypothek 800 000 Franken
Kalkulatorischer Zins 5 %40 000 Franken
Nebenkosten 1 %10 000 Franken
Amortisation von 133 333 Franken über 15 Jahre8889 Franken
Total58 889 Franken

Nötig ist also ein Bruttoeinkommen von rund 176 700 Franken. Mit einem Einkommen von 120 000 Franken und denselben Eigenmitteln liegt der maximale Kaufpreis bei rund 770 000 Franken.

Was die Tragbarkeit verbessert

  • Mehr Eigenmittel: Jeder Franken mehr senkt den kalkulatorischen Zins um 5 Rappen pro Jahr.
  • Zweites Einkommen: Viele Banken rechnen das Einkommen beider Partner an, wenn beide Kreditnehmer sind.
  • Älter als 50? Die Amortisation muss bis zur Pensionierung abgeschlossen sein. Je kürzer die verbleibende Zeit, desto höher die jährliche Amortisation; viele Banken prüfen ausserdem die Tragbarkeit mit dem Renteneinkommen.

Häufige Fragen

Mit 20 % Eigenmitteln rund 177 000 Franken brutto pro Jahr: Die kalkulatorischen Kosten von rund 58 900 Franken dürfen höchstens ein Drittel des Einkommens betragen.

Weil Hypotheken lange laufen und die Zinsen steigen können. Der kalkulatorische Zins von rund 5 % entspricht dem langfristigen Durchschnitt und soll Zwangsverkäufe bei einem Zinsanstieg vermeiden.

Ja, aber höchstens die Hälfte der 20 %: Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen aus Ersparnissen, 3a-Guthaben, Schenkungen oder Erbvorbezügen stammen.