Le regole delle banche
Le banche svizzere non calcolano con il tasso ipotecario attuale, ma con un tasso teorico del 5 %, affinché il finanziamento resti sostenibile anche se i tassi salgono. I costi annui comprendono:
- il 5 % di interessi sull’intera ipoteca;
- l’1 % del prezzo per le spese accessorie e di manutenzione;
- l’ammortamento della 2a ipoteca: la parte oltre i due terzi del valore va rimborsata entro 15 anni, al più tardi al pensionamento.
Questi costi non devono superare un terzo del reddito lordo. Le banche richiedono inoltre almeno il 20 % di fondi propri, di cui almeno il 10 % non dal 2° pilastro.
Esempio
| Appartamento da 1 000 000 di franchi | all’anno |
|---|---|
| Fondi propri 200 000 franchi, ipoteca 800 000 franchi | |
| Interessi teorici al 5 % | 40 000 franchi |
| Spese 1 % | 10 000 franchi |
| Ammortamento di 133 333 franchi in 15 anni | 8889 franchi |
| Totale | 58 889 franchi |
Serve quindi un reddito lordo di circa 176 700 franchi. Con un reddito di 120 000 franchi e gli stessi fondi propri il prezzo massimo è di circa 770 000 franchi.
Cosa migliora la sostenibilità
- Più fondi propri: ogni franco in più riduce gli interessi teorici di 5 centesimi all’anno.
- Un secondo reddito: molte banche considerano il reddito di entrambi i partner se sono entrambi mutuatari.
- Più di 50 anni? L’ammortamento deve essere concluso al pensionamento. Più breve è il tempo restante, più alto è l’ammortamento annuo; molte banche verificano anche la sostenibilità con il reddito da pensionato.
Domande frequenti
Con il 20 % di fondi propri circa 177 000 franchi lordi all’anno: i costi teorici di circa 58 900 franchi non devono superare un terzo del reddito.
Perché le ipoteche durano a lungo e i tassi possono risalire. Il tasso teorico di circa il 5 % corrisponde alla media di lungo periodo e serve a evitare vendite forzate in caso di aumento dei tassi.
Sì, ma al massimo per la metà del 20 %: almeno il 10 % del prezzo deve provenire da risparmi, 3a, donazioni o anticipi ereditari.