Costi di acquisto della casa nel 2026: imposte, notaio e agevolazioni prima casa
Aggiornato il 23 ottobre 2026
Al prezzo della casa si aggiungono imposte, notaio e spesso l’agenzia. Il conto cambia molto se compri da un privato o da un costruttore, e se hai i requisiti prima casa.
1. Da un privato: imposta di registro sul valore catastale
Se il venditore è un privato (o un’impresa che vende senza IVA), paghi l’imposta di registro più le imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 € ciascuna:
| Acquisto da privato | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 2 % (minimo 1.000 €) | 9 % (minimo 1.000 €) |
| Imposta ipotecaria | 50 € | 50 € |
| Imposta catastale | 50 € | 50 € |
Grazie al sistema del prezzo-valore, l’imposta si calcola sul valore catastale e non sul prezzo, anche se nell’atto va indicato il prezzo reale. Il valore catastale è la rendita catastale rivalutata del 5 % moltiplicata per 110 (prima casa) o 120 (altri immobili abitativi). È di solito molto più basso del prezzo di mercato.
Esempio: casa con rendita catastale di 800 €. Valore catastale prima casa = 800 × 1,05 × 110 = 92.400 €. Imposta di registro al 2 % = 1.848 €, più 100 € di ipotecaria e catastale: 1.948 € di imposte, qualunque sia il prezzo pagato. Come seconda casa: 800 × 1,05 × 120 × 9 % = 9.072 €, più 100 €.
2. Da un costruttore: IVA sul prezzo
Se compri da un’impresa che applica l’IVA (tipicamente una casa nuova), l’imposta si calcola sul prezzo:
- IVA al 4 % per la prima casa;
- IVA al 10 % per le altre abitazioni non di lusso (22 % per le abitazioni di lusso, categorie A/1, A/8 e A/9);
- più imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 € ciascuna.
Per una casa nuova da 250.000 € con i requisiti prima casa: 10.000 € di IVA + 600 € di imposte fisse.
3. I requisiti prima casa
- L’abitazione non deve essere di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9).
- Devi avere la residenza nel comune dell’immobile, o trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto (oppure lavorarci).
- Non devi possedere un’altra casa nello stesso comune né, in tutta Italia, un’altra casa acquistata con le agevolazioni. Se ne possiedi una, puoi comunque usare le agevolazioni impegnandoti a venderla entro due anni (termine portato da uno a due anni dalla legge di bilancio 2025).
Se perdi i requisiti (residenza non trasferita, vendita entro cinque anni senza ricomprare entro un anno…), devi versare la differenza d’imposta con gli interessi e una sanzione del 30 %.
4. Il credito d’imposta per il riacquisto
Se vendi la tua prima casa e ne compri un’altra con le agevolazioni entro un anno, hai diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto (nel limite di quella dovuta sul nuovo). Puoi usarlo sul nuovo atto o in dichiarazione dei redditi.
5. Notaio, agenzia e mutuo
- Notaio: l’onorario non ha più tariffe fisse; per una compravendita ordinaria conta in genere da 1.500 a 3.000 € più IVA, e un importo simile per l’atto di mutuo. Chiedi sempre un preventivo scritto.
- Agenzia immobiliare: la provvigione si negozia, spesso tra il 2 % e il 4 % del prezzo più IVA, a carico dell’acquirente.
- Mutuo: per i mutui prima casa si paga un’imposta sostitutiva dello 0,25 % dell’importo (2 % per gli altri), oltre a istruttoria e perizia della banca.
6. Quanto mettere da parte
Per un acquisto da privato con i requisiti prima casa, imposte e notaio pesano spesso tra il 2 % e il 5 % del prezzo, agenzia esclusa. Per una casa nuova da costruttore, con l’IVA al 4 %, il conto sale facilmente al 5–6 %. Il calcolatore dei costi di acquisto fa il conto con la rendita catastale o con il prezzo, a seconda del venditore.
Sono valori indicativi: il notaio ti comunicherà l’importo esatto prima del rogito.